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　　經(jīng)過(guò)兩天的爭(zhēng)論之后，央視曝光“多家知名房企欠繳巨額土地增值稅”一事最終以官方注解“對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”了結(jié)。但從央視報(bào)道當(dāng)天起，地產(chǎn)股遭受重挫，至昨日收盤(pán)并未漲回，表明市場(chǎng)信心并未恢復(fù)。目前，外界關(guān)注的不僅是央視報(bào)道是否是烏龍及“烏龍”是如何產(chǎn)生的，更為關(guān)注的則是土地增值稅未來(lái)是否改革，以及會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生什么影響。

　　爭(zhēng)議有果

　　央視報(bào)道對(duì)稅收政策存在誤讀

　　央視11月24日曝光“多家知名房企欠繳巨額土地增值稅”一事，在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。繼25日12家上市房企發(fā)布公告澄清之后，昨日下午中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)緊急座談會(huì)溝通此事。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，“協(xié)會(huì)歡迎央視等媒體對(duì)行業(yè)的監(jiān)督，協(xié)會(huì)要求企業(yè)對(duì)央視反映的問(wèn)題進(jìn)行徹查，要求企業(yè)如果項(xiàng)目完成，就要及時(shí)依法進(jìn)行清算”。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)則發(fā)表聲明，稱將盡快公示相關(guān)房企納稅情況調(diào)查結(jié)果，若確認(rèn)央視報(bào)道誤導(dǎo)公眾，將依法維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。

　　在房協(xié)表態(tài)之后，稅務(wù)部門(mén)也對(duì)央視的報(bào)道予以了否認(rèn)。昨日，稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人就土地增值稅政策和征管情況答記者問(wèn)時(shí)表示，近日引起社會(huì)關(guān)注的有關(guān)人員對(duì)欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。

　　深圳市地稅局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人楊龍?jiān)诖饲耙脖硎?，央視的?bào)道有些片面。土地增值稅是先預(yù)繳后清算的稅收，“應(yīng)交未交的土地增值稅”并不能定義為拖欠，而是待項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后進(jìn)行清算。到了清算的節(jié)點(diǎn)，稅務(wù)部門(mén)會(huì)下一個(gè)清算通知書(shū)給房企，由企業(yè)安排清算工作，并通過(guò)中介出一份鑒定報(bào)告，與清算報(bào)告一同交到主管稅務(wù)部門(mén)，稅務(wù)部門(mén)對(duì)清算結(jié)果認(rèn)可后，由房企申報(bào)，再納稅。而不能說(shuō)申報(bào)前就是拖欠稅款。

　　原因探究

　　將預(yù)提“應(yīng)交稅金”理解為拖欠稅款

　　稅務(wù)總局表示，根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其細(xì)則，目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行銷售時(shí)預(yù)征、項(xiàng)目終了進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)的制度。預(yù)征一般按照銷售收入的一定比例征收，預(yù)征率由各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定區(qū)分不同類型房地產(chǎn)確定。例如，北京實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率政策，征收比例為2%-5%。

　　中科院一位不愿具名的稅收專家在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，央視報(bào)道最核心的錯(cuò)誤是將“預(yù)提費(fèi)用”理解為企業(yè)應(yīng)現(xiàn)時(shí)繳納的稅款。按照我國(guó)的會(huì)計(jì)制度，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，但土地增值稅是按照項(xiàng)目而非按照年份來(lái)征稅，在一個(gè)項(xiàng)目未達(dá)到清繳條件時(shí)，企業(yè)在當(dāng)年的年報(bào)中記為“應(yīng)付稅金”是一種預(yù)提方式，完全符合稅收和會(huì)計(jì)要求?！鞍哑髽I(yè)年報(bào)中的‘應(yīng)付稅金’理解為拖欠稅款，這是完全錯(cuò)誤的。”

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，除了“拖欠”稅款這一說(shuō)法上的錯(cuò)誤外，央視3.8萬(wàn)億元的算法也存在嚴(yán)重的問(wèn)題，首先援引律師李勁松的計(jì)算數(shù)字，把近八年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率按照55.72%來(lái)計(jì)算，而朱中一則表示，2005-2012年國(guó)內(nèi)A股的上市房企年度平均毛利率依次為26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%，且上市公司一般盈利水平相對(duì)較高，按55.72%計(jì)算與行業(yè)整體水平有偏離，因此計(jì)算數(shù)字難免有出入。其次，報(bào)道中的算法完全忽略沒(méi)達(dá)到土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，默認(rèn)了房企近八年所有的收益都是完全完工的項(xiàng)目收入?！斑@是完全理想化的說(shuō)法，實(shí)際上房企許多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期都是五年、十年，有的項(xiàng)目包括一期、二期、三期……可能一期完工了，但以后幾期還在建設(shè)，根本沒(méi)有達(dá)到項(xiàng)目清算條件。”上述稅收專家表示。

　　北京商報(bào)記者也了解到，全國(guó)性開(kāi)發(fā)商在不同區(qū)域開(kāi)發(fā)，土地增值稅交到各地而不是交到母公司所在地，匯總報(bào)表在母公司，母公司稅務(wù)局不會(huì)知道它應(yīng)該交多少土地增值稅，除非把幾百個(gè)項(xiàng)目跑齊了，才能了解哪個(gè)土地增值稅交了，哪個(gè)沒(méi)交。

　　據(jù)了解，土地增值稅清算條件分兩類：一是必須清算的情形，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過(guò)85%、或雖未超過(guò)85%但剩余面積已出租或自用的；取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后進(jìn)行土地增值稅清算，得出房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳的稅款，與預(yù)征的稅款比較后，多退少補(bǔ)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，開(kāi)發(fā)商是商業(yè)動(dòng)物，說(shuō)不上好，也說(shuō)不上壞，作為與其他行業(yè)相似的商業(yè)企業(yè)，不能以道德標(biāo)準(zhǔn)去指責(zé)，如果具備合理避稅的條件，房企鉆空拾漏，亦無(wú)可厚非。尤其對(duì)于上市房企，財(cái)務(wù)透明度較高、審計(jì)較為規(guī)范，嚴(yán)重違法的可能性較小。