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　　鄭州市市區(qū)新版基準(zhǔn)地價終于落地。

　　其中，市區(qū)一級住宅用地定價由每平方米4050元漲到8400元，上調(diào)幅度為107%，而同時期市區(qū)住房均價僅有65%的上漲，地價漲幅“跑贏”房價成為不爭的事實。

　　基準(zhǔn)地價與地價是啥關(guān)系?基準(zhǔn)地價對房價影響有多大?基準(zhǔn)地價上調(diào)會否導(dǎo)致房價上漲?

　　要回答這一系列問題，請詳細(xì)閱讀下文。

　　調(diào)整

　　一級住宅用地基準(zhǔn)地價

　　從4050元調(diào)到8400元

　　近日，鄭州市政府發(fā)布了新版的《鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價表》，新的基準(zhǔn)地價已于2014年9月1日起開始執(zhí)行。同時，《鄭州市人民政府關(guān)于公布我市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價的通知》 (鄭政 〔2009〕28號文)停止執(zhí)行。

　　新版土地基準(zhǔn)地價，用途按商服用地、住宅用地共分為九個級別，根據(jù)級別劃分，鄭州市主城區(qū)大部分包含在一、二、三級范圍內(nèi)。

　　其中，一級住宅用地位于鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域，基準(zhǔn)地價為8400元/平方米，相比5年前的4050元/平方米，上調(diào)幅度高達107%。

　　二級住宅用地基準(zhǔn)地價由3070元/平方米，上調(diào)為6750元/平方米，上調(diào)幅度達120%，范圍是經(jīng)三路、金水路、林科路、中州大道以東，剔除東區(qū)副CBD區(qū)域。

　　而省直、市直行政區(qū)，以及金水東路、商都路、鄭州鐵路客運東站的廣大區(qū)域劃分為三級住宅用地，基準(zhǔn)地價由2330元/平方米，上調(diào)至5550元/平方米，上調(diào)幅度為138%。

　　對比

　　5年間

　　基準(zhǔn)地價比房價漲得快

　　對2009年到2014年鄭州市區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價大體了解，那同時期鄭州市區(qū)房價的變化情況如何呢?

　　根據(jù)鄭州市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年鄭州市商品住宅均價為4563元/平方米，2014年前7個月住宅均價為7778元/平方米，5年來，每平方米漲了3215元，漲幅約為70%。相比房價5年70%的漲幅，此次基準(zhǔn)地價最低107%的漲幅成功“跑贏”房價。

　　說法

　　地價上漲滯后于房價

　　相比住宅用地基準(zhǔn)地價，商服用地基準(zhǔn)地價的上調(diào)幅度也較高。

　　其中，一級商服用地由2009年的5250元/平方米上調(diào)至9000元/平方米，上調(diào)幅度約71%，一級商服用地集中在三個區(qū)域，分別位于鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域、鄭東新區(qū)CBD區(qū)域、鄭州鐵路客運東站。

　　上述三大區(qū)域的周邊區(qū)域，以及鄭州火車站—二七廣場—紫荊山的周邊區(qū)域?qū)儆诙壣谭玫?，基?zhǔn)地價由每平方米3920元上調(diào)至7500元，上漲了91%。

　　時下，無論開發(fā)商還是普通市民，均將房價虛高的“罪責(zé)”指向高地價，新版基準(zhǔn)地價是否會對未來房價產(chǎn)生“推波助瀾”的作用呢?

　　據(jù)記者了解，基準(zhǔn)地價僅為土地初始價格，市場地價是隨時變動的。

　　在去年地價調(diào)整聽證會上，鄭州市國土資源局土地利用管理處處長盛博表示，如果某一區(qū)域房地產(chǎn)需求大，在市場化的供地模式下，這塊土地成交價格將隨之上漲。而地價上漲一般滯后于房價。

　　盛博表示，鄭州市區(qū)本輪基準(zhǔn)地價的調(diào)整，是對當(dāng)今市場平均地價水平的更新，地價只是體現(xiàn)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟，以及房地產(chǎn)市場的實際情況，而成交價格是在市場條件下的實際價格，基準(zhǔn)地價并不決定成交價格的高低，基準(zhǔn)地價的調(diào)整不會成為房價上漲的主因。

　　“短期對房價影響不太大，長期肯定有影響?！焙幽霄卧分脴I(yè)有限公司總經(jīng)理姚莉說，具有特殊用途的地可以在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上打七折，但一般情況下，土地招拍掛的價格都比基準(zhǔn)地價高或持平，高的幅度，主要看土地的市場評估價。

　　河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰認(rèn)為，最終決定房價的主要是土地的市場價格，基準(zhǔn)地價對招拍掛價格只具有指導(dǎo)意義，不是指令性的，影響招拍掛價格的有很多因素，比如土地競爭程度、公共配套設(shè)施等。